Il complesso di norme che regolano la multiproprietà ha origine comunitaria.
Il nostro paese ha prima recepito la Direttiva Europea con il D.l.gs n. 427/1998, il cui contenuto è stato trasfuso nel codice del consumo, successivamente, il D.lgs 79/2011 ha prodotto delle innovazioni alla preesistente disciplina conformando il nostro ordinamento alla direttiva 2008/122/CE relativa ai contratti di multiproprietà, agli accordi relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, ai contratti di rivendita e di scambio.
E’ evidente che gli stati membri della Comunità vengono sollecitati a colmare alcune lacune presenti all’interno dei rispettivi ordinamenti giuridici al fine di aggiornare il complesso normativo che dispone la commercializzazione e vendita della multiproprietà.
Tuttavia la regolamentazione della multiproprietà attuata dal legislatore comunitario non risolve il problema della natura giuridica di questo istituto, che per alcuni è una proprietà turnaria, per altri condominio atipico, oppure comune comproprietà .
Nella pratica commerciale emerge espressamente che la multiproprietà immobiliare è qualificata come diritto di proprietà. La Corte di Cassazione e numerose pronunce giurisprudenziali seguono la tesi che suggerisce la multiproprietà come forma di comproprietà sostenendo che “ il carattere turnario del godimento non dà luogo a una proprietà limitata nel tempo, ma semmai ciclica nel concorso con altri aventi diritto. In riferimento alla predetta utilizzazione, pertanto, la quota di multiproprietà costituisce la concreta ed effettiva partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’alloggio oggetto di comproprietà”.
Per la validità del contratto è richiesta l’indicazione della quota nella sua effettiva misura, i criteri per la sua determinazione millesimale, così come l’identificazione dell’immobile. Tali requisiti incidono sulla determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto ai sensi dell’art. 1346 c.c., con conseguente nullità del contratto dove mancassero.
Esistono all’interno della categoria “ multiproprietà “ diverse tipologie, quali “la multiproprietà immobiliare “, “la multiproprietà alberghiera “ e “la multiproprietà azionaria “.
Pertinente a tutte queste fattispecie è la disciplina dedotta dall’art. 69 del codice del consumo il quale specifica la nozione del contratto di multiproprietà come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione“. Il contratto deve essere redatto per iscritto, su carta o altro supporto durevole a pena di nullità, e deve contenere tutti gli elementi già trasfusi obbligatoriamente nel documento informativo di cui all’art. 71 codice del consumo. Infatti, le informazioni precontrattuali sono parte integrante del contratto e non possono essere modificate eccetto che vi sia esplicito accordo delle parti o per cause dipendenti da circostanze eccezionali e imprevedibili.
Innovazioni interessanti sono state, inoltre, introdotte dal D.l.gs n. 79/2011 in tema di diritto di recesso.
Infatti, adesso per esercitare tale diritto il consumatore ha 14 giorni, non più 10, dalla conclusione del contratto. Anche le modalità per esercitare il diritto di recesso sono più semplici. Il consumatore può usare a tal fine il formulario di recesso allegato all’accordo e non è tenuto in nessun caso a pagare spese, penalità e non deve nulla per il servizio resogli prima del recesso.
Inoltre, il diritto di recesso comporta automaticamente la risoluzione di tutti i contratti accessori eventualmente stipulati dal consumatore. Se poi il formulario separato di recesso, fornito dall’operatore al consumatore nel momento della stipula, non sia stato compilato in modo adatto e consegnato, quest’ultimo può esercitare il diritto di recesso in un anno e 14 giorni. Lo stesso diritto di recesso, nelle nuove norme sulla multiproprietà, diventa di tre mesi e 14 giorni quando vengono a mancare altre informazioni precontrattuali.
Sempre nella prospettiva di agevolare e tutelare il consumatore nell’esercizio del diritto di recesso il codice del consumo, aggiornato alla normativa vigente disposta dal D.L.gs n. 79 / 2011, vieta il versamento di somme di denaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, riconoscimento esplicito di debito e ogni altro onere a favore dell’operatore o di un terzo prima del decorso del termine per l’esercizio del diritto di recesso.
In buona sostanza, il legislatore attua la tutela dell’acquirente della multiproprietà, in maniera concreta, con una serie di regole di comportamento attribuite al venditore sin dalla fase della promozione commerciale dell’operazione, anche con la previsione di disposizioni capaci di garantire una superiore effettività del diritto di recesso.